상가 임대계약시 주의사항과 상가구할때 체크해야하는 것은?

 

 

 

1) 특약사항 체크, 계약시 특약사항에 꼭 기입

 

임대인과 임차인 모두 사람이기에 서로 협의를 본 사항은

100% 정확하게 기억하기가 쉽지 않습니다.

그렇기 때문에 상가구할 때 서로가 협의한 내용을 특약사항에 꼭 기입을 합니다.

 

 

 

​2) 임대계약 진행시 녹취필수

 

임대계약 진행시 부동산중개사와 건물주 그리고 세입자

모든 대화에서 녹취를 해야합니다.

상호 협의를 본 후에 계약 시 특약사항을 잊어버리고 못 넣을 수 있기 때문에

해당 구두계약을 증명하기위해서는 녹취가 있어야 계약이 유효합니다.

 

 

 

 

​3) 계약전 리모델링 원상복구 고민, 인테리어 공사전 모습 기록하기

 

상가를 구하게 되면 업종에 따라 다르겠지만 대부분 리모델링을 진행합니다.

인테리어하는 것은 문제가 안 되지만, 계약 후에 문제가 생길 수 있으며

상가임대주의사항으로 원상복구에 대한 것을 염두해 두셔야 합니다.

그렇기 때문에 계약시 특약사항으로 상호협의를 내용을 기입하거나,

인테리어 공사전 전 상태를 사진과 영상을 꼭 촬영 보관하시기 바랍니다.

 

 

 

​4) 상가건물 임대차 보호법 , 5년간의 재계약

 

계약기간을 1년, 2년을 하더라도 

상가건물임대차보호법의 보호를 받아서

계약 후 5년동간 상가 월세를 내는 대표님께서

계약후 5년 내로 재계약을 요청하시면 건물주는 거절할수 없습니다.

 

 

 

 

​5) 5년 재계약이 안되는 경우는?

 

월세를 3기 이상 밀릴경우와

전전세를 건물주에게 허락을 받지 않고 계약 할 경우

문제가 생기면 상가건물임대차 보호법에 적용 대상자가 아니기 때문에

건물주가 재계약을 거부할 권리가 생깁니다.

​

 

 

​6) 계약 전 주의사항

 

• 월세지불 방식 선불 or 후불로 할 것인지? ( 계약서에 꼭 명시 해야 합니다! )
• 월세에 부가세 포함 or 부가세 별도 인지? ( 이 또한 계약서에 꼭 명시 해야 합니다!)
• 계약 전 본인이 하려는 사업이 가능한지 인.허가 관청에 확인합니다.
• 사업장이 될 건물에 대한 ( 등기부등본 , 건축물대장 ) 은 반드시 확인합니다.
• 새로운 업종변경시에는 부동산 중개인에게만 맡기지 말고 구청에 업종변경 가능한지 확인합니다.
• 불법 건축물인 경우 제약이 많으니 미리 건축물 대장을 확인합니다.
• 행정 처분이 있는지 확인 합니다.  ( 관할 경찰서 민원실 ) : 영업규제, 법률위반, 영업위반 적발사항 확인
• 계약서는 반드시 임대인과 작성합니다.
• 계약금은 반드시 임대인 계좌로 이체해야 합니다.
• 토지 이용 계획 확인서를 확인하여 재개발, 재건축 계획이 있는지 확인합니다.

 

 

 

kras.seoul.go.kr/land_info/info/baseInfo/baseInfo.do

부동산정보 통합 열람

​7) 등기부등본 확인 사항 ( 중요 )

 

• 부동산 계약은 당연하게 확인해야될 등기부등본을 확셔야 합니다.
• 소유자 인적사항, 압류/가압류 가등기, 근저당 임차권등기 등을 열람을 요청하셔서 명의를 확인합니다.
• 열람한 등기의 출력일자를 확인합니다.

 

 

8) 임대차 계약의 갱신

 

묵시적 갱신이란?

임대인이 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지나 

조건 변경 통지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 

재 임대차한것으로 봅니다.

 

주택인 경우 2년 갱신됩니다. 상가인 경우는 1년 계약이 연장됩니다.

묵시적 갱신시 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있습니다. ( 1년 기간 주장 가능 )

임대인은 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 보증금을 돌려줘야 합니다.

 

계약 갱신 요구권이란?

임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지

계약 갱신을 요구할 수 있으며 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.

 

2018년 10월 16일 이후 상가 임차인 계약 갱신 요구권은 

기존 5년에서 10년으로 변경되었습니다.

임대료 인상률 9% 에서 5% 미만 제한할 수 있습니다.

권리금 회수 기회 보호기간은

임대차 종료 3개월 전에서 임대차 종료 6개월 전으로 확대됩니다.

 

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