도시정비형 재개발과 가로주택 정비사업 재건축의 핵심은?

도시정비형 재개발사업이란 무엇일까?

 

상업지역/공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는

부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서

도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다.

 

 

도시정비형 재개발사업의 변천사는 어떻게 될까요?

 

도시재개발법에 의한 도심재개발 사업이 도시 및

주거환경정비법 제정이후 도시환경정비사업으로 통합되었습니다.

2018년 동법 전면 개정으로 도시정비형

재개발정비사업으로 명칭이 변경되어 운영되고 있습니다.

 

 

대상구역은 어떻게 될까요?

 

[1단계] 정비예정구역 지정 검토범역 추출
  1) 용도지역상 상업지역, 준주거지역, 준공업지역을 대상으로 추출

    (용도지역 상향예정지역을 포함)
  2) 2030도시기본계획상 지구중심이상 지역에 대하여 역중심 

      반경 500m이내 지역 또는 인접한 지구단위계획구역에

      포함되는 지역을 대상지로 추출

 

[2단계] 지정검토기준1) 다음 기준 중 2가지 이상을 만족하는 지역
 - 노후도 : 30년이상 경과 건축물비율 30%이상,

-과소필지 : 150㎡미만 필지비율 40%이상,

-저밀이용 : 2층이하 건축물비율 50%이상

지정검토기준2) 신축 건축물 비율 :

10년이내 신축 건축물비율 15%이상인 기초블럭단위는 제외

 

 

 * 재개발, 재건축과 달리 기본계획에 대상범위가 정해져 있습니다.

 

 

사업시행자

 

도시정비형 재개발사업을 시행하는 자로서 정비사업조합,

토지등소유자, 공동시행자

(조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장/군수 또는 주택공사 등과 공동 시행),

지정개발자 등이 됩니다.

 

 * 참고사항 : 도시정비형 재개발사업은 재건축,

재개발과 달리 다양한 사업시행자가 있으며

주로 구역내 토지 매입을 통한 토지등소유자 또는 조합이 시행자가 됩니다.

 

 

 

재건축사업 추진절차는?

• 도시 · 주거환경정비기본계획수립(50만 이상시)
  • • · 주민공람(14일이상)
    • · 지방의회 의견청취
    • · 지방도시계획위원회 심의
  • 시장
• 재건축 안전진단(토지등소유자 1/10)
  • • · 시에서 현지조사 심사 후 안전진단 실시 여부 결정
    • · 안전진단기관 의뢰
  • 토지등소유자 → 시장
• 정비계획수립 및 정비구역지정
  • • · 주민서면통보, 주민설명회
    • · 주민공람 및 의견청취(30일이상)
    • · 지방의회 의견청취(60일이내)
    • · 지방도시계획위원회 심의
  • 시장
• 조합설립추진위원회 승인(토지등소유자 과반수이상 동의)
  • • · 추진위원회 구성/토지등소유자 동의
    • · 정비사업전문관리업자 선정
  • 토지등소유자 → 시장
• 창립총회
• 조합설립인가(동별 1/2, 전체 3/4이상 및 토지면적 3/4이상 동의)
  • 추진위원회 → 시장
• 시공사 선정
  • · 건축심의 및 각종 평가 등
• 사업시행계획인가(총회에서 조합원 과반수 동의, 직접출석 20%이상)
  • • · 다른 법률 인·허가 의제처리
    • · 일반인 공람(14일 이상)
  • 조합 → 시장
• 감정평가, 매도청구
• 분양신청 통지 및 공고
  • • · 사업시행계획인가 고시 후 120일 이내
    • · 분양신청기간: 통지일로부터 30일~60일
• 관리처분계획인가(총회에서 조합원 과반수 동의, 직접출석 20%이상)
  • · 인가신청 전 30일 이상 공람 및 의견청취
  • 조합 → 시장
• 이주, 현금청산
• 철거 및 착공
  • • · 시공 보증
    • · 건축물 철거신고 및 폐기물처리
• 일반분양
• 준공 및 입주
• 대지확정측량 및 토지분할
• 이전고시 및 청산(해산)
  • · 청산금 징수·지급 및 등기촉탁
• 조합 관련서류 인계
  • 조합 → 시장(5년간)

 

 

 

 

가로주택 정비사업 재건축의 핵심은 무엇일까요?

 

1. 안전진단을 거치지 않습니다.

2. 건축심의 및 도시계획 심의절차가 동시에 통합적으로 진행이 됩니다.

3. 사업시행인가와 관리처분인가 또한 동시에 진행이 됩니다.

4.10년정도가 소비되는 정비사업 대비 훨씬 적은 기간인 2~3년 정도면 진행이 가능합니다.

5. 재건축 조합원은 투기과열지구에 분양을 할 경우

   재당첨제한이 있지만 가로주택정비사업은 재당첨 제한이 없습니다.

 

 

가로주택정비사업 추진배경은 무엇인가요?

 

뉴타운, 재건축 및 재개발 등 정비구역 해제 후 방치된 노후 저층주택에 대한 재생방안

부재 및 대안사업 필요성 대두

고지대, 외곽지역 개발을 지양, 도심·저지대

소규모 노후주거지 정비의 대안사업인 가로주택 정비사업 활성화 위하여 실질적인 공공의 역할 강화 필요

가로구역 : 도로【광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 및 6미터 이상의 도로(건축법상 도로 포함)】로 둘러싸인 일단의 지역으로서 1만제곱미터 미만이고 해당 지역을 통과하는 도로(4미터 이하 제외)가 설치되지 아니한 곳

 

 

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가로주택정비사어버 지원내용은?

 

건축기준 완화

▸ 용도지역 변경, 대지안의공지, 높이제한 등 건축심의 후 50%까지 완화

 

임대주택 20%이상 건설

▸용적률 법적상한 완화, 주차장 완화(세대당 0.6대, 30㎡미만 0.5대)

 

사업비 지원

▸ 사업비의 50%∼70%이내 융자 (HUG 연1.5%), 사업비 대출보증제 시행

 

이주비 지원

▸ 집주인 이주비, 세입자 반환 임차보증 융자 (HUG 연1.5%)

※ 정비기본계획 수립, 정비계획 수립 및 정비구역 지정 배제, 추진위 구성 생략

사업방식 : 노후한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서

소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

 

사업대상 : 10,000㎡미만, 노후불량 건축물 2/3이상

시 행 자 : 주민협의체 또는 조합 (공공기관과 공동시행가능)